¿Cómo Puede el Estado Arrendarse Bienes a Sí Mismo?

¿Cómo puede el Estado costarricense celebrar contratos de arrendamiento consigo mismo? El principio "Nemini Res Sua Servit" (art. 381.3 C.C.) establece categóricamente: "es imposible constituir una servidumbre en terreno propio → predio dominante y sirviente deben pertenecer a distintos titulares". Este principio fundamental trasciende las servidumbres para regir toda relación jurídica que requiere alteridad entre sujetos. Los autocontratos estatales constituyen una manifestación específica de esta imposibilidad conceptual absoluta que permea todo el ordenamiento jurídico.

El Código Civil (arts. 1124 y 1068) prohíbe expresamente: "No pueden ser arrendatarios los que según el artículo 1068 no pueden ser compradores". Art. 1068 establece prohibiciones para empleados públicos, corredores, peritos, tutores, curadores, abogados, procuradores, jueces "las cosas en cuya venta intervengan" como tales funcionarios. La prohibición comprende "consortes, ascendientes, descendientes, hermanos consanguíneos o afines". Estas normas presuponen sujetos distintos en situación de conflicto potencial → cuando no hay alteridad real, existe imposibilidad ontológica.

La Ley General de Administración Pública (N° 6227) reconoce en su art. 1°: "La Administración Pública estará constituida por el Estado más los demás entes públicos, cada uno con personalidad jurídica y capacidad de derecho público y privado". Art. 2° establece: "Las reglas que regulan la actividad del Estado se aplicarán también a los otros entes públicos, en ausencia de norma especial". Art. 3° determina: "El derecho público regulará la organización y actividad de los entes públicos, salvo norma expresa en contrario. El derecho privado regulará la actividad de los entes que por su régimen de conjunto y los requerimientos de su giro puedan estimarse como empresas industriales o mercantiles comunes".

Arts. 9°, 10°, 11° LGAP establecen jerarquía normativa crucial: "El ordenamiento jurídico administrativo es independiente de otros ramos del derecho". Solo "en caso de que no haya norma administrativa aplicable → se aplicará el derecho privado". Art. 10°: "La norma administrativa deberá ser interpretada en la forma que mejor garantice la realización del fin público". Art. 11°: "La Administración Pública actuará sometida al ordenamiento jurídico → sólo podrá realizar aquellos actos que autorice dicho ordenamiento → Se considerará autorizado el acto regulado expresamente por norma escrita".

La Ley General de Contratación Pública (N° 9986, art. 67) permite: "La Administración podrá comprar y tomar en arrendamiento bienes inmuebles, sin emplear procedimientos ordinarios" requiriendo: (a) estudio que demuestre que la opción es "la más rentable y viable"; (b) avalúo por órgano especializado; (c) estudio de mercado; (d) "acto motivado adoptado por el máximo jerarca". Art. 76 regula "arrendamiento operativo" de bienes muebles: "la Administración deberá seguir los procedimientos ordinarios y observar las demás disposiciones establecidas en el ordenamiento jurídico".

El Reglamento (art. 167) desarrolla exhaustivamente los procedimientos: estudio técnico aprobado por el jerarca, avalúo suscrito por "personal profesional especializado", estudio de mercado en "área que definirá previamente la Administración", acto motivado fundamentado en elementos técnicos. Crucialmente establece: "Tratándose del arrendamiento de bienes inmuebles resultará aplicable la Ley N°7527 → Para el reajuste de la renta se aplicará el artículo 67". "De no cumplir → deberá promoverse el procedimiento ordinario que corresponda según su monto".

La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (N° 7527) confirma esta aproximación normativa. Art. 6° establece expresamente: "El Estado, los entes públicos descentralizados y las municipalidades, en calidad de arrendadores o arrendatarios, están sujetos a esta ley, salvo disposición expresa de su propio ordenamiento jurídico. El procedimiento de licitación se rige por las disposiciones legales y reglamentarias de la contratación administrativa". Este artículo crucial reconoce que el Estado puede actuar como arrendador O arrendatario, pero siempre presupone la existencia de contraparte distinta.

Art. 8° de la Ley N° 7527 define el arrendamiento: "Existe arrendamiento cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado. Quien cede el uso se denomina arrendador y el que paga el precio, arrendatario". Esta definición legal exige expresamente "dos partes" que se obliguen "recíprocamente" → imposibilidad absoluta de autocontrato. Art. 9° establece quiénes "pueden dar en arriendo": "el propietario, el poseedor del bien por cualquier título legítimo, siempre y cuando no sea el de arrendamiento". Art. 10° determina quiénes "pueden tomar en arriendo": "todo el que posea capacidad jurídica o esté legalmente representado".

Los artículos sobre arrendamiento (1127-1155 C.C.) regulan exhaustivamente derechos y obligaciones: el arrendador "debe entregar al arrendatario la cosa con sus accesorios en estado de llenar el objeto para el cual se arrendó" (art. 1128); "debe hacer las reparaciones ordinarias" (art. 1130); el arrendatario "debe usar de la cosa según el destino expresado en el contrato" (art. 1137); "es obligado a emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia" (art. 1138). Art. 1141: "está obligado a pagar el precio en la época convenida". Art. 1144: "debe restituir la cosa al fin del arrendamiento en el estado en que la recibió".

La Ley contra la Corrupción (N° 8422, art. 3°) establece el "deber de probidad": "El funcionario público estará obligado a orientar su gestión a la satisfacción del interés público → identificar y atender las necesidades colectivas prioritarias, de manera planificada, regular, eficiente, continua". Exige "administrar los recursos públicos con apego a los principios de legalidad, eficacia, economía, eficiencia, rindiendo cuentas satisfactoriamente". Este deber refuerza la aplicación del principio "Nemini Res Sua Servit" → las relaciones contractuales artificiales violan economía y eficiencia.

El marco normativo no autoriza autocontratos estatales por razones conceptuales fundamentales. Aunque la Ley N° 9986 (art. 67) y el Reglamento (art. 167) autorizan que "la Administración tome en arrendamiento bienes inmuebles", estos procedimientos presuponen arrendador distinto del Estado. Las normas regulan "cómo" debe proceder la Administración al arrendar de terceros, no autorizan arrendarse a sí misma. El principio "Nemini Res Sua Servit" opera como límite conceptual absoluto que ninguna norma procedimental puede superar.

Los arts. 1127-1155 C.C. confirman esta imposibilidad: establecen derechos y obligaciones recíprocos entre "arrendador" y "arrendatario" como sujetos distintos. Art. 1145: "El arrendatario puede ceder el arrendamiento o subarrendar" → presupone capacidad de transferir derechos a terceros. Art. 1146: "El contrato se resuelve por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada" → contempla situaciones que requieren decisiones contrapuestas entre arrendador y arrendatario. Art. 1147 establece que "puede el Juez acordar al contraventor un plazo para el cumplimiento" → presupone conflicto entre partes distintas.

Art. 1149 regula concursos: "Si el arrendatario o arrendador llegaran a ser declarados en estado de concurso, la continuación o extinción del contrato se regirá por lo dispuesto en la legislación concursal". Art. 1150: "La rescisión o anulación del título de propiedad del arrendador ponen fin al arrendamiento". Art. 1151: "Si no se determinó el tiempo → ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar, sino notificando anticipadamente a la otra parte". Todas estas disposiciones presuponen sujetos distintos con intereses diferenciados.

La Ley N° 7527 refuerza esta interpretación mediante disposiciones específicas. Art. 2°: "Esta ley es de orden público → Todo convenio contrario a sus disposiciones imperativas es nulo de pleno derecho". Art. 4°: "Esta ley rige para todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles → Se aplicarán supletoriamente las disposiciones del Código Civil, en tanto no contravengan lo dispuesto en la presente ley". Art. 5°: "El destino para el cual se arrienda un inmueble no puede ser contrario a las leyes → Es nulo de pleno derecho el contrato que contravenga esta norma".

¿Cuándo proceden las excepciones al principio? Únicamente cuando existe alteridad real que supere el test del principio "Nemini Res Sua Servit": (1) personalidades jurídicas verdaderamente distintas según art. 1° LGAP; (2) patrimonios separados efectivamente; (3) autonomía decisoria real; (4) fines institucionales diferenciados que generen intereses potencialmente divergentes. Ministerio central vs. institución autónoma puede cumplir estos criterios. Gobierno central vs. municipal también. Dependencias del mismo ministerio: imposible → violación directa del principio fundamental.

Los entes con régimen de derecho privado (art. 3° LGAP) presentan casos especiales: "empresas industriales o mercantiles comunes" poseen autonomía que puede superar el test de alteridad. ICE, CCSS, bancos estatales: personalidad jurídica diferenciada y autonomía patrimonial real y fines específicos diferenciados del Estado central. Contratos entre estos entes y el Estado: jurídicamente viables si cumplen arts. 67 (Ley) y 167 (Reglamento) → procedimientos rigurosos de contratación pública obligatorios.

Cuando el principio "Nemini Res Sua Servit" indica ausencia de alteridad → instrumentos alternativos obligatorios: actos administrativos de asignación (respetan unidad patrimonial estatal), transferencias administrativas (reorganizaciones internas sin relaciones contractuales), usufructos administrativos, comodatos internos. Estos instrumentos cumplen arts. 10° y 11° LGAP → realizan fin público eficientemente sin violar principios fundamentales. Art. 3° Ley N° 8422 exige esta orientación hacia economía y eficiencia.

La aplicación del deber de probidad (art. 3° N° 8422) refuerza el principio: funcionarios deben "demostrar rectitud y buena fe → asegurarse de que las decisiones se ajustan a la imparcialidad y a los objetivos propios de la institución". Autocontratos artificiales → violación de imparcialidad y objetivos institucionales. El principio "Nemini Res Sua Servit" opera como filtro que distingue necesidades reales de coordinación vs. artificios para eludir responsabilidades administrativas básicas.

La integración normativa (art. 9° LGAP) establece: jurisprudencia → principios generales del derecho público → costumbre → derecho privado. "Nemini Res Sua Servit" constituye principio general que informa ambos derechos. Su aplicación debe privilegiar "la realización del fin público" (art. 10° LGAP) respetando derechos particulares. Cuando indica ausencia de alteridad → preferir instrumentos administrativos que optimicen recursos según art. 3° N° 8422.

El principio "Nemini Res Sua Servit" constituye el fundamento definitivo: el Estado no puede arrendarse bienes a sí mismo por imposibilidad ontológica de relaciones jurídicas reflexivas. Aunque la Ley N° 9986 y su Reglamento permiten arrendamientos administrativos, presuponen terceros arrendadores → no autorizan autocontratos. La Ley N° 7527 confirma esta interpretación al exigir expresamente "dos partes" en todo arrendamiento. Las excepciones proceden únicamente cuando existe alteridad real entre personas jurídicas verdaderamente distintas (test sustantivo del principio). Para gestión patrimonial interna: instrumentos administrativos apropiados que respeten unidad estatal y principios de eficiencia constitucional.

 

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